问：华润置地三大商业地产：万象城/万象汇/体验式时尚馆的各自特色及商业模式分析？
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问：2021年房地产行业分析怎么写？
- 答：2021年房地产行业困誉烂分析如下：
2021年中国房地产开发投资额达147602亿元，较2020年增加了6159.0亿元，同比增长4.35%，其中住宅开发投资额为111173亿元，办公楼开发投资额为5974亿元，商业营业用房开发投资额为12445亿元。
2021年中国住宅开发投资额占全国开发投资总额的75.32%，较2020年增长了1.48%，占比最大；办公楼开发投资额占全国开发投资总额的4.05%，较2020年减少了0.54%；商业营业用房开发投资额占全国开发投资总额的8.43%，较2020年减少了0.81%。
从房地产开发企业到位资金来看，2021年中国房地产开发企业到位资金达201132亿元，较2020年增加了8017.0亿元，同比增长4.15%，其中：国内贷款23296亿元，利用外资107亿元，自筹资金65428亿元，个人按揭贷款32388亿元。
2021年中国自筹资金占全国房地产开发企业到位资金的32.53%，较2020年减少了0.29%，占比最大；国内贷款占全国房地产开发企业到位资金的11.58%，较2020年减少了2.23%；利用外资占全国房地产开发企业到位资金的0.05%，较2020年减少了0.05%；个人按揭贷款占全国房地产开发企业到位资金的16.10%，较2020年增长了0.58%。
从房屋新开工面积来看，自2020年起中国房屋新虚启开工面积开始下滑，2021年中国房屋新开工面积为198895万平方米，较2020年减少了25538.0万平方米，同比减少11.38%，其中住宅房屋新开工面汪漏积为146379万平方米，办公楼房屋新开工面积为5224万平方米，商业营业用房房屋新开工面积为14106万平方米。
问：商业地产市场分析，如何精准洞察？
- 答：商业地产发展活力差距减小
根据德勤和睿意德中国披露的商业地产活力指数排名数据显示，2021年上海、北京依旧领跑全国，较第二梯队城市形成绝对优势。表明上海和北京仍是我国商业地产发展潜力最大的城市。
具体看北京与上海之间的总体差距则并未延续2020年的拉大趋势，两者差距有所减小。
其中，北京与上海的零售指数差距缩小较为明显，由0.63点增大为0.32点，休闲指数差距则有所增加由0.80点增大到0.94点，购物中心指数差距变化不大。
北京市商业地产发展弹性更强
究其原因，首先2021年北京与上海的各商业地产活力指标均整体有所下降，主要是受新冠疫情影响，需求端居民消费需求有所减少所致。而两者之间的差距有所减少主要有两方面的因素，首先在供给端，2021年北京市商办用地成交土地建设用地面积较2020年有所增加，相较之下，虽然2021上海市商办用地成交土地建设用地面积虽然仍高于北京市，但较2020年有所减少。
除此以外，北京市商业资源聚集度相对于上海更高，2021年在上海商业资源聚集度没有明显变化的情况下，北京市商业资源聚集度进一步提高。
其次，从需求段来看，北京市消费需求更偏向高价格的奢侈品牌消费，而上海则更偏向轻奢品牌和大众品牌。
因此2021年在国内疫情逐步得到控制，经济缓步回暖的情况下，商业资源更集中，奢闭颤侈品偏好度更高的北京其商业活力发展弹性更强，故而恢复会更快，因此两市的商业地产发展活核山力差距有所减小。这一点从北京市和上海市商办用地价格走势可见一斑，2020年和2021年受疫情影响，上海和北京市的商办用地价格均有所下降，但相比之下，北京市的商办用轿氏败地价格跌幅更小。
—— 以上数据来源于前瞻产业研究院《中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》 - 答：如果想要全面的分析商业地产市场，最好建立综合的统计指标，现在业内大多用臻量这个册贺凳平台帮助估值测算，我有个评估师朋友说，这个平台指标全面，数据庞大，模型也很吻合我国市场现状，建模方便，最关键的是数据没啥州旅误差，对于投资人做决策依据很有帮助߅拍烂
